Economía

El sistema es el que corre un alto riesgo

por John Hoefle

Cuando precios altos topan con ingresos bajos, el comprador siempre pierde. Una de las mentiras más grandes sobre los precios de los bienes raíces es que la “industria de la vivienda” se dedica a proporcionarle casas a la gente. En estos días la construcción de una casa es un mero derivado de lo que mejor podría calificarse como pelechar deudas al estilo veneciano, un proceso por el cual se generan hipotecas inmensamente sobrevaluadas con la construcción y venta de una vivienda. El producto primordial es la hipoteca, ¡no la casa!

El alza de precios, de la vivienda es uno de los medios fundamentales por los cuales se ha mantenido la burbuja financiera. Valores inflados significan “activos” crecientes, lo que a su vez significa más dinero para el casino. Valores inflados también significan una deuda más grande, y más intereses para los Shylock del mundo; y como todo buen veneciano entiende, entre más dinero te deban, mayor control tienes sobre la gente. Es lo que algunos llamarían una situación de “o ganas o ganas”, al menos hasta que necesites que los incautos paguen esa deuda y no puedan hacerlo.

Estados Unidos solía tener un sistema —de ahorro y préstamo— que fue creado para ayudar a las familias a comprar vivienda. Este sistema tomaba los depósitos de una comunidad y luego emitía hipotecas de largo plazo a tasas de interés razonables, lo que ayudaba a las comunidades a prosperar, cosa que a su vez significaba más depósitos e hipotecas.

Este sistema funcionó bien, y por eso lo destruyeron adrede en los 1980, para remplazarlo por uno en el que el dinero, y no la gente, era lo que importaba. Hoy vemos las consecuencias: los precios de la vivienda andan por la estratósfera, y las familias e individuos adquieren deudas enormes para pagar hipotecas excesivas.

Hoy el prestamista original le vende las hipotecas casi de inmediato a agencias semiprivadas gigantescas como Fannie Mae, y las convierten en paquetes. El flujo de liquidez de estos paquetes de hipotecas se usa entonces para respaldar la emisión de títulos que se venden en todo el mundo. Los compradores de estos títulos no están adquiriendo las hipotecas, sino sólo un parte de su flujo de liquidez. Así, el mercado de títulos con garantía hipotecaria sirve para “compartir el riesgo” del mercado estadounidense de la vivienda con sus amigos internacionales.

Éste es el mecanismo que le proporciona liquidez al mercado hipotecario actual, que es el que suelta el dinero para comprar todas esas casas sobrevaluadas. Pero tener dinero para prestar no basta; también tienes que conseguir compradores que puedan pagar las mensualidades o —y aquí es donde viene lo interesante— encontrar el modo de estructurar las hipotecas para que puedas venderles casas a quienes no pueden pagarlas.

Precisamente para eso los bancos crearon el mercado de alto riesgo, con todas sus hipotecas estructuradas para que la gente venga y llame a la puerta. Primero reduces los requisitos de préstamo, para que de pronto un ingreso dado califique para obtener una hipoteca más grande. Luego creas préstamos con pagos iniciales bajos —a bajas tasas de interés que luego se disparan—, con poco o nada de enganche, e incluso superiores al precio de compra, para ofrecer un pequeño “colchón” de efectivo. Entre mayor la disparidad entre los precios en aumento y los ingresos en picada, mayor la necesidad de tener una contabilidad creativa que mantenga andando la cosa. Los prestamistas entienden que cierta parte de los préstamos caerá en mora, pero la necesidad de seguir inflando la burbuja puede más que el peligro. Después de todo, ¿por qué declararte en quiebra hoy, cuando puedes dejarlo para mañana?

Muchos de los préstamos de alto riesgo que están cayendo ahora en incumplimiento se otorgaron en los estados centrales de EU, el otrora corazón del poderío industrial estadounidense, que ahora es sólo un cascarón herrumbroso. Esto es consecuencia directa de la decisión de despojar a este país de su capacidad industrial. Cuando en una región eliminas las actividades que generan riqueza y los empleos bien pagados que las acompañan, el resultado es —y era— predecible.

Un buen porcentaje de las hipotecas impagas son de gente de lo que se considera el estrato de ingreso medio y alto. Un estudio mostró que en Ohio, el estado con la tasa más alta de embargos en 2006, se emitieron cuatro veces más préstamos de alto riesgo a hogares con un ingreso anual de más de 65.000 dólares, que a aquéllos con ingresos menores a 27.000.